Invertir en departamentos en Chile puede ser una excelente opción para diversificar tus activos y generar ingresos pasivos. Sin embargo, la decisión de hacerlo como persona natural o jurídica tiene implicaciones significativas en el ámbito tributario y financiero. En este artículo, exploraremos las ventajas y desventajas de cada opción, ofreciendo recomendaciones prácticas para optimizar tu inversión.
Invertir en departamentos en Chile: Ventajas y desventajas de hacerlo como persona natural o jurídica
En Chile, invertir en bienes raíces es una estrategia común para generar rentabilidad a largo plazo. Sin embargo, antes de tomar la decisión, es crucial considerar los aspectos legales y financieros que rodean la compra de un departamento como persona natural o jurídica. En este sentido, entender las implicaciones tributarias y financieras es fundamental para maximizar los beneficios de tu inversión.
Para las pequeñas y medianas empresas (PYMEs) y los inversionistas, la elección entre invertir como persona natural o jurídica puede influir directamente en la rentabilidad de su inversión. Los aspectos tributarios, como impuestos y deducciones, pueden variar significativamente dependiendo de la estructura legal que se elija. Además, la gestión financiera y la protección patrimonial también son factores clave a considerar.
¿Por qué es crucial considerar los aspectos tributarios y financieros?
En Chile, el sistema tributario ofrece diferentes incentivos y obligaciones para personas naturales y jurídicas. Entender estas diferencias es esencial para tomar decisiones informadas y optimizar los beneficios fiscales. Además, una gestión financiera eficiente es crucial para mantener la salud económica de la inversión.
Tendencia al alza: Inversión a través de personas jurídicas
Existe una tendencia creciente a adquirir propiedades para inversión mediante la creación de sociedades, especialmente en formatos como las SpA (Sociedad por Acciones). Esta tendencia responde a factores como la optimización fiscal y la protección patrimonial.
Aspectos Tributarios
Persona Natural:
Global Complementario: Si los ingresos generados por la propiedad se suman a los ingresos personales, pueden llevar a la persona a un estrato tributario más alto.
Beneficio DFL2: Las personas naturales pueden beneficiarse del DFL2, que ofrece exenciones fiscales y deducciones por gastos relacionados con la propiedad.
Persona Jurídica (SpA):
Impuestos de la Empresa: Los impuestos son tributados a nivel de la empresa, que suelen ser más bajos que los de persona natural.
Deducción de Costos: Se pueden deducir costos como gastos comunes, depreciación, comisiones y reparaciones para generar un neto final más bajo sobre el cual se aplican los tributos.
IVA: Si el inmueble se arrienda amoblado o con instalaciones para una actividad comercial, es posible solicitar una devolución de IVA conforme al artículo 27 bis del DL 825.
Desventajas de la Inversión a través de Sociedades
Acceso a Financiamiento: Las entidades jurídicas pueden enfrentar mayores exigencias por parte de las instituciones financieras al solicitar un crédito hipotecario, como garantías adicionales o una evaluación más estricta del proyecto.
Condiciones de Crédito: Los bancos pueden ofrecer un porcentaje menor de crédito, plazos más cortos (ej. 15 años en lugar de 25 o 30), y requerir un pie mayor (ej. más del 10%).
¿Cuándo Conviene Comprar como Persona Natural?
Simplicidad: Es la opción más simple para quienes planean adquirir una o hasta dos propiedades para uso personal o arriendo sin complicaciones de gestión empresarial.
Carga Tributaria Menor: Generalmente menor para propiedades bajo el régimen DFL 2.
Bajos Ingresos: Si la propiedad no genera suficientes ingresos (ej. un estacionamiento que genera 70.000 CLP mensuales), puede no valer la pena crear una sociedad.
Beneficios Tributarios Directos para Personas Naturales
Impuesto Único: Opción de un impuesto único del 10% sobre una eventual ganancia de capital (cumpliendo ciertos requisitos).
Exención de Impuestos: Hasta 8.000 UF de utilidad en la venta de inmuebles está libre de impuestos (monto único y por toda la vida de la persona, cumpliendo ciertos requisitos).
Recomendaciones prácticas o pasos a seguir
Consulta a un Asesor Tributario: Evalúa las implicaciones específicas de tu situación con un experto.
Evalúa la Protección Patrimonial: Considera la exposición de tus activos personales y si una empresa ofrece mayor protección.
Planifica la Gestión Financiera: Ten un plan claro para la gestión de ingresos, gastos, impuestos y deducciones.
Naturaleza de la Sociedad: Considera la naturaleza de cada persona jurídica. Aunque la mayoría recomienda una SpA, es fundamental establecer mecanismos de administración adecuados y, si inviertes con más socios, un pacto de accionistas.
Yo mismo como inversionista y como experto en asesoría tributaria y financiera para PYMEs, creo que la elección entre invertir como persona natural o jurídica no solo depende de los aspectos tributarios, sino también de la estrategia financiera y de gestión a largo plazo. Es importante considerar cómo cada estructura legal puede influir en la rentabilidad y la protección patrimonial de la inversión. En Adactiva, nos enfocamos en brindar asesoría personalizada para que nuestros clientes puedan tomar decisiones informadas que maximicen sus beneficios. Además, es crucial entender que las obligaciones administrativas y contables pueden ser más complejas para una sociedad. Sin embargo, esta complejidad puede valer la pena si se busca una optimización fiscal y protección patrimonial a largo plazo.
Conclusión
Invertir en departamentos en Chile puede ser una excelente opción para diversificar tus activos, pero es crucial considerar los aspectos tributarios y financieros que rodean la decisión de hacerlo como persona natural o jurídica. Al entender las ventajas y desventajas de cada opción, puedes tomar decisiones informadas que optimicen tu inversión y maximicen tus beneficios.
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Cristian Montero E. es Contador Auditor y especialista en finanzas y tributación, Socio y Gerente en Adactiva, una firma de asesoría integral para Pequeñas y Medianas Empresas en Chile. Con más de 20 años de experiencia, Cristian se dedica a ayudar a PYME´s a optimizar sus recursos, mejorar su gestión de impuestos y operar estratégicamente. Su enfoque se centra en brindar soluciones personalizadas y confiables, adaptadas a las necesidades de cada cliente, apoyado con su certificación ISO 9001:2015. Apasionado por el crecimiento de las PYMEs, Cristian ofrece asesoría financiera, legal, contable y laboral, asegurando que sus clientes puedan concentrarse en hacer crecer su negocio. ¿Necesitas mejorar el orden de tu empresa o sientes que pagas demasiados impuestos? ¡Conecta con Cristian y Adactiva para impulsar tu negocio!"
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